观点

偷漏税造就房地产暴利 偷税漏税无孔不入

字号+ 作者:采集侠 来源:网络整理 2018-07-30 21:07 我要评论( )

当前一些开发商利用地方招商引资的各种优惠,以及房地产项目跨度长、环节多、成本计算复杂的特点,千方百计偷税漏税。有关专家建议加大房地产企业税收征缴力度,

  记者近日在采访中获悉,当前一些开发商利用地方招商引资的各种优惠,以及房地产项目跨度长、环节多、成本计算复杂的特点,千方百计偷税漏税。有关专家建议加大房地产企业税收征缴力度,打破房地产行业的暴利属性,不仅能挽回税收损失,也能促进行业健康理性发展。

  囤土地抬房价 成本低利润高

  内蒙古包头市一名房地产开发商告诉记者,房地产行业近年来吸引了大量社会资本进入,与房地产项目暴利有很大关系。通过囤积土地、哄抬房价、漏税避税,房地产业利润远远高于其他行业,可谓独一无二。

  “2002年以前我从事物流行业,一年赚300万至400万元就不错了,利润只有7%左右。后来转行加工业,利润达到20%。现在搞房地产,3年前一个项目投了2亿元,3年后除去成本净挣2个亿。搞了房地产,就不想再搞其他行业了。”这位开发商说。

  “房地产企业利润来源有三个方面,一是囤积土地,二是抬高房价,三是避税。其中税收规避方式较多,所以地价和房价上涨部分几乎都成为企业利润。”这位开发商透露,“按规定,一个项目从拿地到建成房子用3年时间,需缴纳近2%的土地增值税,但通过与税收部门协调,土地增值税一般可以免征。国内一些大房地产公司往往囤积几千亩土地,过几年后转手卖给小开发商,一亩地挣七八十万元差价,这部分利润几乎都能避税。”

  “从抬高房价来说,房价上涨越猛,开发商利润就越高,而税收征缴方面却很乏力。比如,现在房屋销售环节征收16.5%的所得税,2009年各地房价几乎都上涨了50%,城市中心房价基本都翻了番。以前单价卖1万元的房子,交所得税1650元,毛利润为8350元;现在房价涨到2万元,交所得税3300元,毛利润为16700元。房价上涨后虽然税收翻了番,但利润增长的更多。这就是开发商大量囤地捂盘的原因。”

  这名开发商说,“从囤地捂盘的成本看,项目开发的时间越长成本越大,但是房地产开发的各个环节都可以外包,房地产公司平时根本不需要养多少人。现在即便是西部很小的开发商,手头也有上亿元的流动资金,囤地捂盘带来的成本不算什么。”

  做高成本延期结算 避税漏税花样多

  华泰证券高级研究员张驰飞介绍,2009年,房地产上市公司平均毛利润为29%,净利润不到20%,从利润情况看,并没有比其他行业高出许多。但通过多种手段避税漏税后,利润提升空间巨大。

  据了解,江苏地税局2009年查处的房地产企业涉税案件中,列前十位的企业涉税金额高达1.1亿元,最多的一家企业偷漏税2500多万元。

  中国财政学会理事、南京审计学院财政税务研究所所长蒋大鸣教授说,房地产行业税收漏洞多是事实,据某地税务部门统计,有九成开发商存在税收问题,有的地方实际征缴额与应征缴额之间存在很大差距。他介绍,房地产项目纳税主要有两大块:一是5.5%的营业税;二是33%的企业所得税。而开发商可通过多种手法避税漏税:

  一、利用房屋预售收入定义不准确避税。预售收入关系到营业税多少,我国税收在测算预售收入环节,中央与地方的规定存在脱节。开发商在汇总预售收入时,只计算购房者所付定金,将购房者首付款排除在纳税范围以外,这样企业预售收入缩小。有的开发商等到房子基本上卖出去后,迅速将购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定,银行贷款不能算进销售收入,因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间,逃避了营业税。

转载请注明出处。

1.本站遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;2.本站的原创文章,请转载时务必注明文章作者和来源,不尊重原创的行为我们将追究责任;3.作者投稿可能会经我们编辑修改或补充。

相关文章
  •  16央企“持证”进军房地产市场 或再掀房价疯狂

    16央企“持证”进军房地产市场 或再掀房价疯狂

    2018-07-30 21:17

  •  银行是房价暴涨背后推手 被指可能最终被套牢

    银行是房价暴涨背后推手 被指可能最终被套牢

    2018-07-30 21:09

  •  任志强:开发商会用假打折来推高房价

    任志强:开发商会用假打折来推高房价

    2018-07-30 21:05

  •  房价走势考验政府底线 更严厉措施或出台

    房价走势考验政府底线 更严厉措施或出台

    2018-07-30 21:03

网友点评
尚未注册畅言帐号,请到后台注册