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新政下的房产市场:政策持续收紧考验房企资金链

字号+ 作者:采集侠 来源:网络整理 2018-07-30 21:00 我要评论( )

在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,今年年底房企将面临巨大资金压力,一些房企将会出局

  在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,今年年底房企将面临巨大资金压力,一些房企将会出局

  编者按:

  今年以来,房地产市场持续“高烧”,疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。为了防止地产市场的泡沫,国家陆续出台了一系列房地产调控政策,尤其是“新国十条”公布后各城市将陆续出台实施细则;同时,有关房产税等方面政策出台的预期日益升温。楼市也开始出现了一些积极的变化,部分城市更是出现了“量价齐跌”。

  在这种背景下,开发商的资金链到底能扛多久、房地产价格的下跌会否造成中国经济“崩盘”、调控过后房价会否出现报复性反弹。本报从今天起辟专栏“透视新政下的房地产市场”解答这些热点问题。

  继恒大之后,万科16日开始执行降价策略。虽然此前恒大地产的降价曾被指作秀,但不可否认,随着政策的持续收紧,房地产商的资金来源再一次萎缩。根据W IN D的数据,分析房地产业的开发资金构成,1至4月份有4,552.32亿元资金来源于国内信贷,同比增长39.90%,这一数据明显低于1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。一些机构预计,下半年房地产业资金将出现一定程度的紧张局面。

  房地产业资金紧张的局面在上市公司的一季报中也反映明显。据W IN D的统计显示,一季度末,上市房企整体资产负债率67.13%。而且,虽然房地产行业去年有一波大行情,但在这一年中上市房企的债务水平却在不断提高,2009年底资产负债率65.74%,2009年三季度末资产负债率65.09%,2009年年中资产负债率64.53%,2009年一季度末资产负债率64.10%。而且,一季度,上市房企业经营活动现金净流量为-391.28亿元,经营活动现金净流量/负债为-0.06。

  在资金面不断收紧的情况下,个别企业已经开始降价促销。5月6日,恒大地产率先宣布在全国实行8 .5折促销,打破了绝大多数开发商集体观望的僵局,似乎也进一步印证了此轮调控之下房企资金链渐趋紧张的传闻。不过,恒大地产最近发布的业绩报告却显示,今年前4月该集团累计实现合约销售额121 .3亿元,同比增长120.3%,合约面积189.3万平方米,同比增长60 .4%;截至今年4月底,其现金余额达港币209.9亿元。

  “虽然恒大地产现金余额数据还行,但据我所知它在国内的资金链已经很紧,前段时间还曾经高息借款,再卖不动房的话,就必须采取降价来快速周转。这也可能和恒大在香港募集的资金短期内难以汇回国内有关,外汇局对外资进入房地产项目的态度很谨慎。”某上市房企的财务经理说,他甚至预测:“如果降价不能达到预期的话,恒大地产的资金链有可能断裂。”

  其实,不只是恒大地产,金地、保利等知名房地产企业也不见得“高枕无忧”。一季报显示,金地集团“经营活动产生的现金流量净额”为-34.05亿元,保利地产为“经营活动产生的现金流量净额”为-150.16亿元,万科“经营活动产生的现金流量净额”为-68亿元。业内人士指出,虽然这并不意味着资金链有问题,但要良性发展,就需要销售回款和融资的支撑。

  此外,数据还显示,2009年86家上市房企中,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。“负债高就需要高速周转带来毛利。一旦周转率降下来,危险性无疑会大大增加。”上述财务经理说。目前开发商可能还不差钱,但随着时间的推移,尤其是延续目前成交量持续下滑局面的话,开发商的现金流则必然会受到影响。绝大多数上市房企今年年底都将面临巨大的资金压力,而那些实力稍逊一筹的小规模民营企业的处境将更加艰难。

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